Monat: April 2012

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das die Anfertigung von Wohn- und Gewerbeimmobilien, z. B. Gewerbeimmobilien Feiburg, zum gewerbsmäßigen Verkauf zum Inhalt hat. Wesentlicher Aspekt der Bauträgertätigkeit (im Gegensatz zum Bauunternehmer) ist, dass der Bauträger dem Erwerber das Eigentum am Grundstück und dem darauf erstellten Gebäude verschafft. Auf einem Anwesen, welches dem Auftraggeber bereits gehört, baut der „normale“ Bauunternehmer hingegen, der auch als Generalunternehmer oder Generalübernehmer beschäftigt werden kann. Diese Verträge sind – im Gegensatz zum Bauträgervertrag – nicht notariell beurkundungspflichtig, sondern werden überwiegend privatschriftlich geschlossen, da hier kein Grundeigentum übertragen wird.

Mit eigenem bzw. finanziertem Geld baut der Bauträger auf eigenes Wagnis. Er erhält nach Verkauf einer Einheit Teilzahlungen vom Käufer auf vorweg erbrachte Leistungen (Grundstückskauf, Erstellung des Rohbaus etc.) nach strengen Auflagen des Gesetzgebers und der Makler- und Bauträgerverordnung. Hier liegt ein elementarer Unterschied zum Bauunternehmer, welcher auf fremden Anwesen eine Bauleistung erbringt, und dafür Abschlagszahlungen vom Kunden erhält, die sich am Bautenstand orientiert.

In Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung werden Bauträger in Deutschland oft geführt, aber auch Einzelunternehmer, Kommanditgesellschaften oder Aktiengesellschaften sind anzutreffen. In einem Segment bis 20,0 Mio. EUR Jahresumsatz bewegt sich der Hauptteil der Bauträgergesellschaften und wird mit einer geringen Personaldecke betrieben. Weitaus höhere Umsätze erlangen wenige Gesellschaften, die zumeist aber an einen Konzern (Bauunternehmung) angebunden oder kommunalnah (z. B. in städtischer „Hand“) sind.

Zumeist erfolgt die Bauabwicklung durch Kauf und Entwicklung eines Grundstücks. Im Rahmen der Entwicklung werden sämtliche Bauleistungen von der Architektenplanung über die behördlichen Billigungen bis zur Bauausführung in Auftrag gegeben. Eigene Bauleistungen werden in der Regel nicht erbracht. Restlos werden die entwickelten Wohneinheiten verkauft. Im Vorratsbau entwickelt und baut der Bauträger, um vor oder während des Bauablaufs die Einheiten zu verkaufen. Der Bauträger wird im Bestellbau erst mit Unterzeichnung des Kaufvertrags aktiv. Der Gewinn des Bauträgers ergibt sich aus der Differenz der Gesamtkosten zur Erstellung des Wohnraumes und der erzielten Verkaufspreise.

Der Bauträgervertrag ist rechtlich betrachtet eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag und unterliegt den strengen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Insbesondere, wenn der Vertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, zu dem die Bauleistungen noch nicht abgeschlossen sind, enthält der Vertrag werkvertragliche Elemente. Gemäß dem aktuellen Bautenstand regelt die MaBV die zu leistenden Abschlagszahlungen. Gemäß einer vereinbarten Baubeschreibung verpflichtet sich der Bauträger, das Objekt zu erbauen und alsdann an den Kunden/Käufer zu übergeben und ihm das Eigentum an dem Objekt zu verschaffen.

Da eine Liegenschaft verkauft wird, ist der Bauträgervertrag notariell zu beurkunden.

Eine direkte Abstimmung mit Handwerkern und Firmen ist nicht erforderlich und andererseits auch nur mit Zustimmung und Mitwirkung des Bauträgers möglich, da der alleinige Vertragspartner des Kunden der Bauträger ist.

Für eine einwandfreie Ausführung ist der Bauträger dem Erwerber gegenüber verantwortlich und muss dafür sorgen, dass alle Mängel beseitigt werden, die während der Bauzeit oder innerhalb der darauf folgenden Gewährleistungszeit auftreten.

Neben dem Bauträgervertrag können Käufer allerdings auch einen normalen Kaufvertrag für bereits fertiggestellte oder auch halbfertige Objekte von dem Bauträger verlangen, indem die Käufer die Fertigstellung auf eigene Kosten und Risiko übernehmen.

Die Tätigkeit des Bauträgers unterliegt den Beschränkungen des § 34c Gewerbeordnung und erfordert eine Genehmigung hiernach. Die Einhaltung der Regelungen aus der Makler- und Bauträgerverordnung wird durch die jährliche, darauffolgende Fertigung eines MaBV-Berichtes überwacht. Insbesondere die zweckgebundene Benutzung des zur Verfügung gestellten Kapitals einzelner Käufer wird in diesem dargelegt. Die Käufergelder werden gewöhnlich durch eine Freistellungserklärung eines Kreditinstitutes abgesichert. Diese enthält eine klare Regelung für den Umgang mit bereits gezahlten Abschlagszahlungen bei Insolvenz des Bauträgers (Rückzahlung entsprechend dem tatsächlichen Bautenstand, Fertigstellung des Vorhabens …).

Zuverlässigkeit, Qualität und Solvenz eines Bauträgers können vor Vertragsabschluss nach folgenden Kriterien geprüft werden:

Einholung einer Bankauskunft
Geschichte des Unternehmens
Sind Problemprojekte des Bautrügers bekannt
Einholung von Referenzen z.B. durch Kommunikation mit früheren Käufern
Besichtigung von Referenzobjekten
Allgemeiner Ruf des Unternehmens
Baubegleitende Qualitätssicherung (z.B. TüV oder DEKRA)

Sie haben nach einem momentanen Ratschluss des Finanzgerichts Köln (FG) gute Möglichkeiten, die Ausgaben zu diesem Zweck als außergewöhnliche Belastungen bei der Einkommensteuer subtrahieren zu können, für den Fall, dass Sie Ihre Wohnung gegen Radio-, Fernseh- und Mobilfunkwellen abschirmen.

Spesen für eine medizinische Mindestversorgung sind nämlich laut Standpunkt des FG nicht bloß abrechenbar, sondern zusätzlich alle Ausgaben für diagnostische oder therapeutische Verfahren, deren Verwendung hinreichend durch einen erdenklichen Erkrankungsfall gerechtfertigt ist. Im Urteilsfall genügten dem Gericht zum Nachweis

– ein ärztliches Privatgutachten über die ausgeprägte Elektrosensibilität des Hausbesitzers und – über stark auffällige Hochfrequenzimmissionen in der Eigentumswohnung ein Gutachten eines Ingenieurs für Baubiologie.

Nicht mehr notwendig für die steuerliche Anerkennung der Kosten ist ein amtsärztliches Gutachten. Denn der Bundesfinanzhof (BFH) hat seine Rechtsprechung im November 2010 dergestalt gelockert, dass er die vorherige amts- oder vertrauensärztliche Begutachtung nicht mehr für erforderlich hält, um die medizinische Notwendigkeit einer Maßnahme nachzuweisen. Das Argument: Weswegen nur ein Amtsmediziner oder der medizinische Dienst einer Krankenversicherung die notwendige Kompetenz und Objektivität innehaben soll, um die medizinische Voraussetzung einer Maßnahme sachverständig abwägen zu können, nicht aber ein anderer Mediziner oder Sachverständiger, sei nicht plausibel.

Anmerkung: Indem er zum Nachweis bestimmter Maßnahmen weiterhin ein amtsärztliches Gutachten oder eine ärztliche Beglaubigung der Krankenversicherung verlangt, hat der Gesetzgeber mit dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 auf die günstige BFH-Rechtsprechung zum erleichterten Nachweisverlangen reagiert. Bei medizinischen Hilfsmitteln sowie wissenschaftlich nicht erprobten Behandlungsmethoden ist das beispielsweise der Fall.

Es lässt sich aus dieser Gesetzesänderung laut FG nicht schlussfolgern, dass solche Expertisen oder Bescheinigungen auch für den Schutz vor Hochfrequenzimmissionen notwendig sind. Da der Hausumbau weder ein medizinisches Hilfsmittel noch eine Behandlungsprozedur ist, fällt nämlich diese Maßnahme – so die Richter – eben nicht unter die gesetzliche Verschärfung. Eine weite Gesetzesauslegung in diesem Punkt verbietet sich, da sie zu Lasten der Steuerzahler gehen würde.

Zu weiteren Themen kann Ihnen Ihr Steuerberater Bad Kreuznach Tips geben.